让以房养老“叫好又叫座”

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2018-09-03

  一些长租公寓企业发行了资产证券化产品。在业内人士看来,可观的收益是资产证券化产品吸引投资者的首要条件,这让租赁企业有了提高租金的动力。此外,一部分住房租赁企业定位于互联网公司,带有流量经营思维。而要成为高估值的互联网巨头,最简单的方式就是不惜代价达到市场垄断地位。建立租赁市场监管体系,增加平价房源供给受访的多位专家表示,虽然目前住房租赁企业的市场份额只占7%左右,对租金上涨的推动作用还有待进一步评估,但预期引导很重要。

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“以房养老”在应对传统保险业务的长寿风险和利率风险的同时,还需考虑房地产市场波动风险、房产处置风险等,且由于业务流程管理和风险管控难度较大,税收方面也缺少政策扶持,所以险企对开展相关业务的积极性并不高近日,中国银保监会发布通知称,将老年人住房反向抵押养老保险(简称“以房养老”)扩大到全国范围。 对此,银保监会相关负责人表示,积极发展老年人住房反向抵押养老保险,意在对传统养老方式形成有益补充,满足老年人差异化、多样化养老保障需求。

那么,老年人住房反向抵押养老保险是如何定义的?“以房养老”从开始试点到向全国推广,这4年间市场反应怎样?未来是否会有更多老年人选择这种养老方式?试点期间市场遇冷老年人住房反向抵押养老保险,是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务,即拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。 2014年6月,原中国保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,提出在北京、上海、广州、武汉四个城市开展住房反向抵押养老保险试点,试点期为2年。 2016年7月,明确“以房养老”试点时间延长至2018年6月30日,并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏、浙江、山东、广东等部分地级市。

2018年8月8日,银保监会发布《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》,宣布“自即日起,将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国开展”。 同时强调保险机构要积极创新产品,丰富保障内容,拓展保障形式,有效满足社会养老需求。 的确,随着我国人口老龄化的加速,养老问题变得十分紧迫。 公开数据显示,截至2017年底,我国60岁及以上老年人口有亿人,占总人口%。

一般认为,60岁及以上老年人口占比达到总人口的10%,即意味着进入老龄化社会。

据了解,试点4年以来,原保监会批复了幸福人寿、人保寿险等公司的老年人住房反向抵押养老保险产品。 其中,2015年3月,首款“以房养老”产品《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》获批;2016年10月,《人保寿险安居乐老年人住房反向抵押养老保险》的保险条款和保险费率通过审核。 但是,由于参与险企较少,产品设计单一,风险保障不够全面,多数需求方持观望态度。 以目前老年人住房反向抵押养老保险主要承保公司幸福人寿的业务数据来看,截至2018年7月31日,该公司累计签约201单(141户),累计承保139单(99户),遭遇市场“冷待”。 亟需配套政策落地“‘以房养老’市场反应不尽如人意,主要缘于需求乏力、供给不足和制度交易环境不成熟。 ”业内人士指出,一方面,对于需求方而言,多数老年人认为反按揭每月给的补偿较少,没有满足老年人的收益预期;另一方面,在提供产品的保险公司看来,“以房养老”在应对传统保险业务的长寿风险和利率风险的同时,还需考虑房地产市场波动风险、房产处置风险等,且由于业务流程管理和风险管控难度较大,税收方面也缺少政策扶持,所以险企对开展相关业务的积极性并不高。

举个例子,按照已经在售“以房养老”保险产品的设计,老人投保后,保险公司逐月支付费用给老人直至去世,老人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

可是人的寿命是不可预知的,而保险公司一旦预测老人寿命较长,每月支付金额就会较少,如果老人过早辞世,又容易引发家属与保险公司对房屋剩余价值的争论。 此外,“老人养老金的多少和房屋价值直接挂钩,但房屋评估价格是按照合同约定的,不能更改。 如果房价大幅下跌,保险公司也要按照约定的金额给老人发放养老金。

如果房价上涨,老人们便会认为‘以房养老’不够划算”。

某大型险企产品经理介绍说,该业务涉及房地产、金融、财税、司法等多个领域,存在许多不确定性,尤其是法律法规尚不健全,政策基础也较薄弱,风险不易管控,难以赢利。

事实上,“以房养老”是通过市场化手段运作的一种补充养老方式,是为已拥有房产的老年人提供一种增加养老资金来源的选择,不会影响老年人传统的养老方式,在国外也不乏成熟经验。 国际上,为防止房价下跌造成的损失,保险公司会采用再保险机制分散风险。 而在调动保险公司积极性方面,会配套出台税收优惠和激励性政策支持。

未来发展可期待而国内“以房养老”保险自试点以来,就有不少业内人士建议,让配套政策尽快落地,以助推“以房养老”赢得更多认可,如免除入保房屋产权证增名税费;减免保险企业在反向抵押保险业务上的所得税;免除入保房产的房产税等优惠政策。 与此同时,很多消费者向记者坦言,对于老年人来说,并不只看重晚年每月拿到多少养老金,及时的护理服务和较好的医养环境才是晚年生活的必需品。 “虽然居家养老是主要的养老方式,但随着老人们身体机能的衰退,必然会有一部分人选择入住养老机构。 护理业态完整、配套齐全的全功能养老社区,有居家养老不可替代的价值。

”泰康保险相关负责人表示。

值得注意的是,眼下部分保险公司已经在探索“以房养老”的延伸业务,考虑把住房反向抵押养老保险项目与养老机构的护理服务结合起来,建立购买服务的绿色通道,为老人提供一站式养老生活服务,包括对接具备医疗服务的养老社区,让参加项目的老年人获得高质量的晚年生活。

银保监会相关负责人表示,接下来会认真总结试点经验,加强与相关部委的沟通协调,推动完善配套政策,探索业务经营规律,逐步建立规范有序的住房反向抵押养老保险市场。 还将鼓励更多保险公司参与,保险机构也要做好金融市场、房地产市场等综合研判,扩大和优化保险产品供给,强化老年人住房反向抵押养老保险业务的风险防范与管控。

可以预见,“以房养老”将会成为更多人认可的养老方式。